Affittare case per brevi periodi di tempo, un’attività utilizzata spesso per creare dei redditi extra, fino ad oggi ha goduto di larghe agevolazioni e semplificazioni fiscali ma, a partire dal 2026 vede un’enorme cambiamento.
Oggi vi parlo del nuovo trattamento normativo/fiscale delle cosiddette “Locazioni brevi” e delle importanti novità, che la Legge di Bilancio 2026 (all’art. 1 c. 17 L.n.199/2025), ha previsto a partire dal 2026.
Cosa si intende per Locazione Breve?
Innanzitutto, quando parliamo di “Locazioni Brevi” (art. 4, DL n. 50/2017) ci riferiamo a contratti di locazione di:
- appartamenti ad uso abitativo;
- di locatori persone fisiche non imprenditori;
- della durata non superiore a 30 gg in un anno;
- con la possibilità di includere oltre all’alloggio anche servizi come pulizie, internet,aria condizionata e cambio biancheria.
Attenzione, i B&B esercitati in forma privata, includendo il servizio di prima colazione, sono esclusi dalla normativa delle locazioni brevi.
Quali sono le novità dal 2026?
A partire dal 2026 la legge prevede che destinare a locazione breve più di 2 appartamenti nello stesso anno d’imposta comporta:
– la presunzione che l’attività sia svolta in forma imprenditoriale e non più in forma privata e
– relativamente alla cedolare secca, ovvero l’imposta sostitutiva che si versa sui redditi ricavati dalla locazione, la legge prevede che solo su un’immobile (a scelta del contribuente) l’aliquota è del 21% dal secondo immobile l’aliquota sale al 26%;
Quindi nel caso di locazione breve di 3 o più appartamenti l’intero reddito non sarà più di natura privata ma d’impresa con la conseguente necessità di aprire la partita Iva, presentare scia al comune e ottemperare a tutti gli obblighi che ne scaturiscono.
E se affitto tramite Booking o Airbnb?
Questa novità riguarda anche le locazioni gestite tramite intermediari; quindi sia per contratti stipulati tramite agenti immobiliari sia mediante intermediari che si avvalgono di piattaforme telematiche.
Facciamo qualche esempio:
Esempio 1
Maria ha n. 3 appartamenti, che affitta con contratti di locazione ordinaria (4+4 anni, oppure locazione a canone concordato).
In questo caso, non è tenuta ad aprire la partita Iva.
Esempio 2
Anna ha n. 3 appartamenti e decide di destinare a locazione breve solo 2 appartamenti, il 3° invece è in locazione ordinaria oppure in locazione turistica di durata superiore a 30gg oppure ancora decide di utilizzarlo quale B&B (quindi includendo servizi non strettamente connessi all’alloggio tra cui la prima colazione).
Qualunque sia la scelta di Anna per il 3° appartamento, solo se decide di destinarlo a locazione breve, scatta la presunzione di imprenditorialità e dovrà aprire la partita Iva, in tutti gli altri casi non è tenuta a farlo.
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Dott.ssa Federica Mangione
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